Case study: Upper Rice



Vorwort


Im heutigen Artikel gehe ich näher darauf ein, wie wir eine WG in England analysieren, wo der Vorteil für uns und externe Investoren liegt und welche Gedanken uns generell durch den Kopf gehen.


Standortanalyse


Eine WG funktioniert nicht an jedem Standort. Entgegen der weitläufigen Annahme, dass nur Studenten in WGs wohnen, ist dies in England nicht der Fall. Hier gibt es viele verschiedene Arten an WGs, wie z.B für Handwerker, Senioren, Jungdoktoren, generell Arbeitende, Arbeitslose etc. Daher ist es wichtig den Standort zu analysieren und zu verstehen, warum es Bedarf für die jeweilige Mieter gibt. Wir haben uns näher mit der Gegend um Liverpool vertraut gemacht, da hier massive Regenerationen und Investitionen getätigt werden. Besonders hat uns die Gegend in Wirral angesprochen, da hier ein massives Projekt in den nächsten 30 Jahren aufgezogen wird, bei dem 14.000 neue Wohnungen geschaffen werden, 20.000 neue Jobs geschaffen werden und insgesamt £4 Mrd investiert werden. Dies sind ideale Bedingungen, um WGs für Handwerker bereit zu stellen oder für Arbeiter in Lidls, Starbucks, KFCs oder sonstigen Jobs mit ähnlicher Vergütung.


Mieternachfrage


Nach intensiver Recherche nach geeigneten Mietagenturen, die sich auf das Management von WGs spezialisieren, sind wir zu dem Entschluss gekommen, dass oben genannten Investitionspläne auf eine vorhersehbar lange Zeit gute Aussichten auf Mieter geben wird.


Wir fanden heraus, dass WGs generell beliebt sind, jedoch sollte man jedem Mieter ein Privatbad zur Verfügung stellen, um den niedrigsten Leerstand zu haben. Es gibt bereits viele WGs, jedoch sind diese meist veraltet, oder es gibt nur 1 Bad auf 4 Mieter, was eventuell für Handwerker und Studenten ok ist, jedoch für junge Professionelle nicht. Dieser Markt ist unterbedient. Daraufhin haben wir weiter die Anforderungen von jungen Professionellen analysiert und sind zu der Schlussfolgerung gekommen, dass eine Warmmiete von £450-500 ideal ist, um mit vergleichbaren 1ZKB Wohnungen konkurrieren zu können, die im Schnitt £450 kalt kosten. Somit kann sich ein Mieter in einem WG Zimmer mit Privatbad ca. £200 pro Monat sparen, was bei einem Gehalt von £18-23k jährlich eine Menge Geld ist.


Der Plan


Nun, da der Standort geklärt ist und der Mieter definiert, geht es daran passende Häuser zu finden. Unser ideales Haus hat 3 oder 4 Zimmer, die als Schlafzimmer verwenden werden können und mindestens 1 Ess- und Wohnzimmer, die in weitere Schlafzimmer verwandelt werden können. Die Küche soll eine große Gemeinschaftsküche werden, die cool und modern ist und mit Geschirrspüler, Waschmaschine und Trockner ausgestattet ist. Zudem soll es high speed Internet in jedem Zimmer geben mit zusätzlichem verkabelten Internetanschluss, um auch Spielekonsolen anstecken zu können. Dieses Haus hat all diese Voraussetzungen erfüllt.


Layout und Architektenpläne


Beim Kauf des Hauses war die Küche im hinteren Teil des Gebäudes im Erdgeschoss. Um die derzeit gültigen WG Richtlinien einhalten zu können, müssten wir entweder die Küche vergrößern, oder nach vorne in das erste Geschoss verlagern. Dies hat zudem den Vorteil, dass die restlichen Zimmer alle ziemlich gleich groß ausfallen würden. Die Küche ist nun mit ca 19m2 angemessen groß und wir konnten eine schöne lange Küchenzeile einbauen mit genügend Stauraum für 6 Mieter.


Somit bauten wir die ehemalige Küche in ein Schlafzimmer um, und auch das Wohn- und Esszimmer wurden Schlafzimmer. Wir mussten eine Tür, die in den Hinterhof führt, zumauern, sowie das danebenliegende Fenster verkleinern, um Platz für das En-Suite Badezimmer schaffen zu können. Im Wohn- und Esszimmer wurden mittels 2 Wanddurchbrüchen und einer zugemauerten Tür zwei Schlafzimmer mit entsprechenden En-Suites geschaffen.


Der Platz unter der Treppe wurde vollständig ausgenutzt, wo jetzt ein 250l Boiler gut Platz findet. Im ersten Geschoss wurde der hintere Teil mit Bad auch in ein Schlafzimmer mit Bad umgebaut, wobei das ehemalige Bad verkleinert wurde, um die nötigen Richtlinien einhalten zu können. Derzeitige Richtlinien sehen eine Mindestgröße von 10,2m2, um als WG-Zimmer zu gelten, falls es kein zusätzliches Wohnzimmer gibt. Ansonsten würden sogar 7,5m2 ausreichen.


Das mittlere Zimmer im ersten Stock hatte vorher eine mehr oder weniger gute Treppe Marke Eigenbau. Auch wenn diese ihren Zweck erfüllte, konnten wir sie nicht gebrauchen, da sie mit heutigen Baustandards inkompatibel ist. Daher mussten wir sie entfernen und neu bauen. Jedoch machte unser Architekt uns darauf aufmerksam, dass die Treppe nicht an der gleichen Stelle sein muss, wir könnten sie auch über der anderen Treppe setzen, die bereits von Erdgeschoss in den ersten Stock führt. Das würde Platz sparen, da der ungenutzte Platz über der existieren Treppe sinnvoll genutzt werden würde. Gesagt, getan und die Treppe wurde verlagert. Ein weiterer Mauerdurchbruch in das anliegende Schlafzimmer / Küche diente als Zugang zum neu geformten En-Suite Bad für dieses Schlafzimmer.


Als letztes Zimmer konnte der Dachstuhl dienen und da dieser bereits insuliert und ausgebaut war, mussten wir lediglich ein neues Bad einbauen, das dank Veluxfenster zum schönsten Bad wurde.


Die Küche, wie vorher schon erwähnt, verlagerten wir in ein ehemaliges Schlafzimmer in den ersten Stock, was auch die Bedingung der Gemeinde erfüllt, dass jedes Zimmer maximal ein Stockwerk von der Küche entfernt sein darf.




Regulierung, Lizenzen


Der WG Markt in UK ist sehr streng reguliert. Dies steht sehr im Kontrast mit den üblichen Mieterrechten, die quasi nicht existieren, wenn man dies mit dem deutschen Markt vergleicht. In England bekommt man üblicherweise einen Mietvertrag auf 6 oder 12 Monate ausgestellt, der danach auf einen monatlichen Vertrag wechselt. D.h. der Mieter kann mit einer Frist von nur 1 Monat ausziehen und auch der Vermieter kann den Mieter ziemlich schnell aus der Wohnung hinauswerfen, ohne einen triftigen Grund zu nennen (dies soll jedoch bald abgeschafft werden, was in Schottland bereits umgesetzt wurde. Mehr zu dem Thema eventuell in einem zukünftigen Blogpost).


Bei WGs muss man sich erst einmal eine WG Lizenz beschaffen, um diese legal betreiben zu dürfen. Dafür gibt es auch Richtlinien, die man erfüllen muss um diese zu erhalten. Diese setzt eine ziemlich ausführliche Bewerbung voraus, bei der man alle möglichen Angaben über die WG und deren zukünftigen Bewohner auflisten darf. Je nach council/Gemeinde bekommt man dann einen Besuch vom jeweiligen HMO officer, der dann diese Angaben mittels Besuch in der WG überprüft und sich von der Beschaffenheit der WG überzeugt. Da wir die WG neu kernsaniert haben, haben wir den HMO officer bereits während der Renovierung eingeladen, um uns davon zu überzeugen, dass es später beim Antragstellen keine Probleme geben wird.


Beim Besuch hatte sich der officer sehr genau die neuen Feuertüren angesehen, da diese in WGs sehr wichtig sind, da ja mehrere Personen in einem Haushalt zusammenwohnen, die sich nicht kennen und daher nicht unbedingt im Falle eines Feuers um sich gegenseitig kümmern werden. Zusätzlich wurde unser neuer Feueralarm geprüft und geschaut, dass alle relevanten Wände im Treppenhaus mit 30 Minuten feuerfesten Gipskartonplatten ausgekleidet wurden.


Somit verlief alles gut, jedoch hatte er die Küche ein wenig bemängelt und wollte mehr Kücheneinheiten sehen, um den Mietern mehr Platz und Stauraum zu verschaffen. Dies kam etwas überraschend, da wir laut Richtlinien bereits genügend Platz bereitstellten, jedoch wollten wir uns nicht bereits beim ersten Besuch unbeliebt machen und einigten uns darauf die Küche um weitere 2 Einheiten zu erweitern.


Ansonsten wurden keine Mängel/Verbesserungsvorschläge gemacht, da wir alles gemäß Richtlinien designed haben. Somit ist es selbstverständlich, dass wir die WG Lizenz unmittelbar nach Bewerbung erhalten haben. Diese ist nun 3 Jahre gültig, jedoch können wir uns gegen Zahlung einer weiteren Gebühr diese in 3 Jahren neu beantragen.


Finanzierung


Diese Art an Projekt zu finanzieren ist nicht unkompliziert. Man kann so ein Haus nicht mit einer Hypothek kaufen, da erhebliche Umbauten erforderlich sind. Daher muss man sich an Spezialbanken wenden, die mittels eines Brückenkredits auf 12 Monate den Umbau ermöglichen. Jedoch muss man dann immernoch eine Anzahlung von 25% selbst aufbringen, nebst Renovierungskosten für den Umbau. Daher wenden wir uns an Privatinvestoren, die ungenütztes Kapital auf Bankkonten rumliegen haben, keinen Stress mit Immobilien haben wollen, aber gleichzeitig eine gute Rendite erzielen wollen.


Somit finanzierten wir dieses Haus mit einem Brückenkredit mit 75% Beleihung bei einem Zinssatz von ca. 12%p.a. Bei einem Kaufpreis von £87.500 bedeutet das ca. £65k Kredit von der Bank und Eigenkapital von £22.5k. Das restliche Kapital für die Renovierung betrug ca. £85k, was wir uns von Privatinvestoren zu einem Zinssatz von 8%p.a. ausgeliehen haben. Die Sicherheit für den Investor wurde mittels rechtlichen bindenden Darlehensvertrag mit unserer UK Firma sichergestellt. Sollte somit irgendetwas mit dieser Immobilie schief laufen, so kann sich der Investor davon überzeugen, dass sein Kapital mittels unserer anderen Immobilien abgesichert ist.


Nachdem die Renovierungsarbeiten abgeschlossen waren, konnten wir bei einer “normalen” Bank anfragen, um diese neu renovierte WG neu zu finanzieren. Nach unserer Berechnung wären wir mit einem neuen Wert von £180k zufrieden gewesen, haben jedoch bei Antragstellung einen Wert von £195k veranschlagt. Ein Gutachter hat sich die Immobilie angesehen und im Gutachten festgehalten, dass diese Immobilie im Verkauf etwa £250k erzielen sollte, er jedoch mit unserem veranschlagten Wert von £195k übereinstimmt. Hätten wir uns nur um mehr beworben!


Als Resultat wurde uns eine neue Hypothek von 75% von £195k genehmigt, was £146k entspricht. Mit diesem neuen Geld wurde nun der Brückenkredit in Höhe von £65k zurückgezahlt, was uns £78.4k freies Kapital zur Verfügung übrig lässt. Wir konnten daher £70k an Investorengeldern plus 8% Zinsen innerhalb den ersten 12 Monaten zurückzahlen. Die restlichen Investorengelder werden mit einem Mix aus Cashflow und Verkauf des Hauses in der Zukunft bezahlt.




Cashflow und ROI


Da dieses Haus nun kein Einzelfamilienhaus mehr ist, sondern eine WG, wird die Miete warm berechnet und pro Zimmer. Jedes Zimmer wurde für £476 Warmmiete ausgeschrieben, was einer Gesamtmiete von £2856 pro Monat entspricht.

Von dieser Miete werden Ausgaben in drei Kategorien fällig: Hypothek, Management und Nebenkosten.


Die Hypothek ist eine interest only Hypothek, sprich ohne Tilgung. Dies ist relevant, da wir die Immobilie nicht abzahlen wollen, sondern einen positiven Cashflow aus der Miete erzielen wollen. Die Zinsen mit 3,65% sind im Vergleich zu Deutschland hoch, jedoch für UK angemessen und beläuft sich auf £451 im Monat. Wir beauftragen für jede Immobilie eine Mietagentur, die sich für das Management der Immobilie kümmert, wie z.B. Mieter finden, Verträge schreiben, Inspektionen durchführen, Zertifikate erneuern, etc. Diese kostet in diesem Fall 15% der Warmmiete, welche auch nur fällig ist, wenn der Mieter zahlt. Das Management kostet somit maximal £428 pro Monat.


Zusätzlich werden etliche Nebenkosten fällig, wie Strom, Wasser, Gas, Internet, Putzfrau, Fernsehlizenz, Council tax, Gebäudeversicherung, kleine Reparaturen etc. Da diese unterschiedliche Zahlungsintervalle haben, nehmen wir einen Durchschnitt von 20% der Miete an, also £571 monatlich. Der letzte Kostenfaktor ist der Leerstand, den wir konservativ mit 1 Monat pro Jahr berechnen, also £238 monatlich. Somit beläuft sich der monatliche Gesamtcashflow dieser Immobilie auf durchschnittlich ca. £2856-£451-£428-£571-£238=£1168 oder jährlich knapp über £14k.


Der Return on Investment berechnen wir aus freien Cashflow / investieres Kapital. Der freie Cashflow sind die eben erwähnten £1168. Das investierte Kapital ist das gesamt investierte Kapital minus Hypothek. In diesem Fall wurden £185k in dieses Objekt investiert und das Objekt mit einer Hypothek von £146k beliehen. Es sind somit £185k - £146k = £39k effektiv im Objekt investiert. Der ROI beträgt £1168*12/39k = 35% (auf unserer Website geben wir 37% mit gerundeten Zahlen an).


Dieser ROI erfüllt unser Mindestkriterium von 25%, um nahezu risikofrei unsere Investoren auszahlen zu können. Würden wir rein vom Cashflow Investoren auszahlen, wären Zinszahlungen von 8%*£39k=£3120 fällig. Somit stehen uns weitere £10.880 zur Auszahlung des Kapitals zur Verfügung, was bedeutet wir können einen Investor innerhalb der nächsten 43 Monate auszahlen. Sollte dieser Plan nicht aufgehen, können wir immernoch das Haus für die heute veranschlagten £250k verkaufen.


Schlussgedanken


Diese WG war unsere erste und definitiv nicht die letzte. Nebst einem gesunden Cashflow von über £1000 pro Monat, macht es nicht nur finanziell Sinn, sondern es gefällt uns auch die Herausforderung ein normales Haus mittels Vollsanierung in erschwinglichen Wohnraum umzubauen. Klar, WGs sind nicht für jeden, aber wir vermieten auch nicht an jeden, sondern lediglich an 6 Personen, die diesen Wohnraum als Sprungbrett in ihr Eigenheim sehen oder einfach nur auf eine kurze absehbare Zeit einen günstigen Wohnraum suchen, bei dem man sich um nichts kümmern muss. Da dieses Modell nicht einfach durchzusetzen ist, bzw. mit finanziellen und bürokratischen Hürden versehen ist, ist es ein lukratives Geschäftsmodell. Daher haben wir auch seit diesem Kauf 4 weitere WGs aufgestellt oder sind dabei diese zu renovieren.


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